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全体业务学习(2018.8.17)

 每周例行的全体业务学习如约而至,本周由罗子成律师为大家带来《商品房买卖流程及相关注意事项》。罗子成律师具备丰富的处理商品房买卖相关事务的经验,在这个领域极有发言权。

 

主要涉及的法律法规:

1、《中华人民共和国城市房地产管理法》(全国人民代表大会常务委员会);

2、《城市房地产开发经营管理条例》(国务院);

3、《城市商品房预售管理办法》(中华人民共和国建设部);

4、《广东省商品房预售管理条例》(广东省人民代表大会常务委员会);

一、开发商的资质:

《中华人民共和国城市房地产管理法》

第三十条 房地产开发企业是以营利为目的,从事房地产开发和经营的企业。设立房地产开发企业,应当具备下列条件:

()有自己的名称和组织机构;

()有固定的经营场所;

()有符合国务院规定的注册资本;

()有足够的专业技术人员;

()法律、行政法规规定的其他条件。

设立房地产开发企业,应当向工商行政管理部门申请设立登记。工商行政管理部门对符合本法规定条件的,应当予以登记,发给营业执照;对不符合本法规定条件的,不予登记。

设立有限责任公司、股份有限公司,从事房地产开发经营的,还应当执行公司法的有关规定。

房地产开发企业在领取营业执照后的一个月内,应当到登记机关所在地的县级以上地方人民政府规定的部门备案。

《城市房地产开发经营管理条例》

第五条  设立房地产开发企业,除应当符合有关法律、行政法规规定的企业设立条件外,还应当具备下列条件:
  (一)有100万元以上的注册资本;
  (二)有4名以上持有资格证书的房地产专业、建筑工程专业的专职技术人员,2名以上持有资格证书的专职会计人员。
  省、自治区、直辖市人民政府可以根据本地方的实际情况,对设立房地产开发企业的注册资本和专业技术人员的条件作出高于前款的规定。


二、商品房的预售:

《中华人民共和国城市房地产管理法》

第四十五条 商品房预售,应当符合下列条件:

()已交付全部土地使用权出让金,取得土地使用权证书;

()持有建设工程规划许可证;

()按提供预售的商品房计算,投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上,并已经确定施工进度和竣工交付日期;

()向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记,取得商品房预售许可证明。

商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。

商品房预售所得款项,必须用于有关的工程建设。

《城市房地产开发经营管理条例》

第二十三条 房地产开发企业预售商品房,应当符合下列条件:
  (一)已交付全部土地使用权出让金,取得土地使用权证书;
  (二)持有建设工程规划许可证和施工许可证;
  (三)按提供的预售商品房计算,投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上,并已确定施工进度和竣工交付日期;
  (四)已办理预售登记,取得商品房预售许可证明。

《城市商品房预售管理办法》

第五条 商品房预售应当符合下列条件:

(一)已交付全部土地使用权出让金,取得土地使用权证书;

(二)持有建设工程规划许可证和施工许可证;

(三)按提供预售的商品房计算,投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上,并已经确定施工进度和竣工交付日期。

第六条 商品房预售实行许可制度。开发企业进行商品房预售,应当向房地产管理部门申请预售许可,取得《商品房预售许可证》。

未取得《商品房预售许可证》的,不得进行商品房预售。

《广东省商品房预售管理条例》

第六条 预售商品房时,应当取得商品房预售许可证。取得商品房预售许可证应当具备下列条件:

(一)预售人已取得房地产开发资质证书、营业执照;

(二)按照土地管理部门有关规定交付土地使用权出让金,已取得土地使用权证书;

(三)持有建设工程规划许可证和建设工程施工许可证,并已办理建设工程质量和安全监督手续;

(四)已确定施工进度和竣工交付使用时间;

(五)三层以下的商品房项目已完成基础和结构工程;四层以上的商品房项目,有地下室工程的,已完成基础和首层结构工程,无地下室工程的,已完成基础和四层结构工程;

(六)已在项目所在地商业银行开设商品房预售款专用帐户;

(七)预售商品房项目及其土地使用权未设定他项权;

(八)法律、法规规定的其他条件。

省建设行政主管部门可根据市场供求状况,在不低于前款第五项规定的条件下,对商品房预售项目工程形象进度进行调整,报省人民政府批准后实施。


三、签订商品房(预售)买卖合同流程


 

四、商品房预售五证:

1、《建设用地规划许可证》

2、《建设工程规划许可证》

3、《国有土地使用权证》

4、《建设工程施工许可证》

5.  《预售许可证》


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